Вопрос
На основании протокола аукционной комиссии администрация заключила договор аренды муниципального недвижимого имущества с акционерным обществом на часть нежилого помещения сроком на 5 лет. Данный договор аренды муниципального недвижимого имущества подлежит регистрации? (п.2 ст.651 ГК РФ)
Ответ
Данный договор аренды муниципального недвижимого имущества, заключенный сроком на пять лет (более одного года), подлежит регистрации.
Государственной регистрации подлежат договоры:
- договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
- договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
Обоснование
Согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам с 1 января 2017 г. относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
При этом с учетом пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года.
Поскольку на договоры аренды муниципального недвижимого имущества распространяются положения пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, то в отношении таких договоров должны применяться в том числе положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (а также разъяснения, содержащегося в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Следовательно, данный договор аренды муниципального недвижимого имущества, заключенный сроком на пять лет, подлежит регистрации.
На необходимость госрегистрации аренды недвижимости указано в ч. 6 ст. 1 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закона о госрегистрации недвижимости). Аренда недвижимости путем регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 названного Закона). Это нужно сделать, если:
- договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
- заключен договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). При этом часть объекта, передаваемую в аренду, нужно поставить на кадастровый учет. В этом случае учет и госрегистрация договора аренды проводятся одновременно, в рамках одной процедуры (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ).