Как влияет наличие сведений о категории земельного участка на заключение договора купли-продажи?

ВОПРОС

Стороны заключили договор купли-продажи земельного участка. Управление Росреестра отказало в регистрации перехода права собственности к покупателю в связи с отсутствием в договоре сведений о категории земли, при этом остальные характеристики имеются. В кадастровом паспорте указано, что категория земель не установлена. При этом продавец, получив денежные средства, никаких действий по внесению изменений или исправлению в документы делать не хочет. 

Является ли в данном случае фактически исполненный договор купли-продажи недействительной сделкой?

ОТВЕТ

Данный договор является незаключенным в связи с тем, что стороны не согласовали предмет договора купли-продажи.

ОБОСНОВАНИЕ

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Согласно п.п. 1-2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно с п. п. 2 п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ, категория земель указывается в договорах, предметом которых являются земельные участки.

На основании п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Исходя из императивного характера п. п. 2 п. 2 ст. 8 категория земель является существенным условием договоров, предметом которых является земельный участок, в том числе и договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем подлежит обязательному указанию в таких договорах.

Таким образом, данный договор является незаключенным в связи с несогласованием предмета договора.

Автор ответа:

С.С. Малаховец,

ведущий эксперт Аскон по юридическим вопросам

Возможно, вам будут интересны эти темы:

Может ли политическая нестабильность в стране командирования стать основанием для возврата денежных средств за авиабилеты?

14
16.09.2019

Пунктом 227 Общих правил перечислены случаи вынужденного отказа пассажира от перевозки, среди которых...

Кто обязан перечислять пособия на карты "Мир"

12804.09.2019

В КонсультантПлюс представлены материалы по перечислению пособий на карту «Мир».

- 68702
Приказ Минстроя России от 05.06.2019 N 326/пр "Об утверждении Методики расчета индексов изменения сметной стоимости строительства" (Зарегистрировано в...

Установлен порядок расчета индексов изменения сметной стоимости строительства
Российское законодательство
-
Приказ Ространснадзора от 09.07.2019 N ВБ-575фс "Об утверждении Перечня должностей федеральной государственной гражданской службы в территориальных о...

Утвержден Перечень должностей федеральной государственной гражданской службы в территориальных органах Федеральной службы по надзору в сфере транспорта, по которым предусматриваетс...
ИБ РоссийскоеЗаконодательство
наверх
Обратная связь.