Вопрос
Правомерность содержания условия в предварительном договоре, согласно которому продавец может в одностороннем порядке пролонгировать срок заключения основного договора?
Насколько я правильно понимаю, даже это условие ограничено 1 годом?
Ответ
Полагаем, что по предварительному договору продавец может в одностороннем порядке пролонгировать срок заключения основного договора, если условие об этом содержится в предварительном договоре.
Продление срока в одностороннем порядке является односторонней сделкой. Односторонние сделки не могут создавать обязанность для других лиц, если иное не предусмотрено в законе или в соглашении с этими лицами.
Обязанность сторон по предварительному договору состоит в заключении основного договора. При продлении срока заключения основного договора у сторон возникает обязанность заключить основной договор в течение продленного срока.
В законе не предусмотрено, что сторона предварительного договора может в одностороннем порядке продлить срок заключения основного договора. Поэтому совершить данное действие возможно только в случае, если право на него предусмотрено в предварительном договоре. Подобное условие будет соответствовать принципу свободы договора, согласно которому стороны самостоятельно определяют условия договора.
Однако следует учитывать, что в некоторых случаях такое условие может быть оспорено. Например, если продавцом в предварительном договоре является предприниматель, а покупателем – потребитель, то такое условие будет недействительным, поскольку оно будет ущемлять права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
ГК РФ не ограничивает срок, который указывается в предварительном договоре, для заключения основного договора. Если срок не указан, то основной договор должен быть заключен в течение года.
Обоснование
Согласно ст. 515 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 27 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными ( п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 24.04.2020) "О защите прав потребителей").
Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (п. 2 ст. 428 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 428 ГК РФ, правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.
Извлечение из Готового решения: Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости (КонсультантПлюс, 2020):
2.1. Срок заключения основного договора
Укажите срок, в течение которого вы с контрагентом обязуетесь заключить договор купли-продажи. Его можно определить разными способами (ст. 190 ГК РФ). Рекомендуем указать конкретную дату, до которой стороны должны заключить основной договор, или период времени с определенного момента (например, в течение четырех месяцев с момента заключения предварительного договора). В дальнейшем, если по каким-то причинам не успеете заключить основной договор, вы сможете продлить срок его заключения, составив дополнительное соглашение.
Если срок не будет установлен, вы должны будете заключить договор купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
