ВОПРОС
Стороны заключили договор купли-продажи земельного участка. Управление Росреестра отказало в регистрации перехода права собственности к покупателю в связи с отсутствием в договоре сведений о категории земли, при этом остальные характеристики имеются. В кадастровом паспорте указано, что категория земель не установлена. При этом продавец, получив денежные средства, никаких действий по внесению изменений или исправлению в документы делать не хочет.
Является ли в данном случае фактически исполненный договор купли-продажи недействительной сделкой?
ОТВЕТ
Данный договор является незаключенным в связи с тем, что стороны не согласовали предмет договора купли-продажи.
ОБОСНОВАНИЕ
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Согласно п.п. 1-2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно с п. п. 2 п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ, категория земель указывается в договорах, предметом которых являются земельные участки.
На основании п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Исходя из императивного характера п. п. 2 п. 2 ст. 8 категория земель является существенным условием договоров, предметом которых является земельный участок, в том числе и договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем подлежит обязательному указанию в таких договорах.
Таким образом, данный договор является незаключенным в связи с несогласованием предмета договора.