ВОПРОС
Можно ли заключить договор аренды подвального помещения в жилом доме, где управление осуществляет совет собственников (ст.161.1 ЖК РФ)? Кто является полномочным представителем совета дома при подписании договора аренды?
С кем заключается договор на представление коммунальных ресурсов?
Возможно ли зарегистрировать такой договор аренды?
ОТВЕТ
Можно заключить договор аренды подвального помещения в жилом доме, где управление осуществляет совет собственников, если было принято соответствующее решение на общем собрании.
Полномочным представителем совета дома при подписании договора аренды является председатель совета дома, действующий на основании доверенности, выданной собственниками.
Договор на представление коммунальных ресурсов заключается с собственниками в лице председателя совета дома, действующего на основании доверенности.
Договор аренды подвального помещения подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года.
ОБОСНОВАНИЕ
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, совет многоквартирного дома обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, можно заключить договор аренды подвального помещения в жилом доме, где управление осуществляет совет собственников, если было принято соответствующее решение на общем собрании.
К полномочиям председателя совета многоквартирного дома статья 161.1 ЖК РФ относит:
- предварительные переговоры относительно условий договора управления, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме - относительно условий соответствующих договоров;
- информирование собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанных переговоров;
- на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключение на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договора управления многоквартирным домом или договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ (договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами). При этом по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями;
- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ;
- на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Частью 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Предметом договора аренды могут быть объекты, которые входят в состав здания или сооружения. Это могут быть как помещения, которые относятся к жилым (например, апартаменты в офисном здании), так и к нежилым (подвальное помещение, комната под офис в административном здании).
В ГК РФ и иных правовых актах понятие "нежилое помещение" утратило былое значение в качестве понятия "строение" и употребляется обычно как понятие, характеризующее часть целого.
Исходя из п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений", в отношении договоров аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Из данной формулировки следует, что высшая судебная инстанция разъясняет судам применять по аналогии указанную норму. Следовательно, договор аренды подвального помещения подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года.