3 октября 2018

Новые требования к застройщикам по договорам долевого участия граждан

Тематика: 

С 1 июля 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 175), в соответствии с которым были введены новые требования к застройщикам, осуществляющим строительство по договорам долевого участия граждан. Ряд положений данного Федерального закона вступили в силу совсем недавно – с 30.09.2018 года.

Остановимся подробнее на ключевых изменениях.

Одной из самых ощутимых новелл Федерального закона № 175 является введение обязанности застройщика осуществлять привлечение денежных средств участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу. Для достижения указанной цели участник долевого строительства (депонент) после регистрации договора долевого участия вносит денежные средств в счет уплаты цены по договору в уполномоченный банк (эскроу-агент), который, в свою очередь, осуществляет учет и блокирование данный средств в целях последующей передачи застройщику (бенефициару). При этом важно учитывать, что застройщик вправе получить указанные средства только при наступлении определенных законом обстоятельств, отражающих исполнение застройщиком обязательств перед участником долевого строительства.

Важно также отметить, что с переходом на проведение расчетов с использованием счетов эскроу связано и внесение изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В частности, требования участников долевого строительства, внесшие денежные средства с использованием счета эскроу, и не отказавшиеся от договора долевого участия в одностороннем порядке, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений.

В свою очередь, после исполнения застройщиком (должником) обязательств перед такими участниками путем передачи им жилых помещений, денежные средства, внесенные участниками на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, перечисляются на открытый в кредитной организации конкурсным управляющим отдельный счет должника, предназначенный только для удовлетворения требований кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые помещения, или приобретателя в случае, указанном в пункте 9 статьи 201.12-2.

С точки зрения финансовых обязательств законом также определена обязанность застройщиков до 1 сентября 2018 года открыть расчетный счет в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 1 июля 2018 года. Реквизиты указанного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика, при этом федеральным законодателем не ограничена возможность открытия застройщиком указанных счетов в разных уполномоченных банках. Однако следует отметить, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в Письме Минстроя России от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07, обязанность открытия в том же уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика, взаимодействующих с застройщиком в рамках осуществления строительства, разрешение на которое получено до 1 июля 2018 года, не предусмотрена.

Представляется, что наличие обособленных расчетных счетов по каждому разрешению на строительство позволит отслеживать исполнение застройщиком своих обязательств и соблюдение им ограничений и запретов на совершение операций, круг которых был существенно расширен путем внесения изменений в часть 3 статьи 18  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214). В свою очередь, уполномоченному банку предоставляются полномочия по приостановлению и отказу в проведении операции по счету в случаях, предусмотренных законом.

Введены условия, при которых застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства:

- выполнение требований части 4 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214;

- размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в установленном порядке.

При этом в соответствии с Письмом Минстроя России от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07, застройщик, получивший два или более разрешений на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать или продолжать одновременное привлечение средств граждан - участников долевого строительства объектов долевого строительства или их комплексов по каждому из таких разрешений. По смыслу части 7 статьи 8 Федерального закона № 175 к застройщикам в отношении проектов долевого строительства, осуществляемых по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, часть 2.6 статьи 3 Федерального закона № 214 в редакции Федерального закона № 175 применяется к застройщикам только в части подпункта 3.

Напоминаем, что Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ были внесены изменения в ряд законодательных актов, отражающих не только само понятие «машино-места», но и его правовую природу как объекта вещных прав. Между тем, вопрос об отнесении «машино-места» к категории объектов долевого строительства оставался открытым до момента внесения изменения согласно Федеральному закону от 29.07.2017 № 218. С появлением же Федерального закона № 175 было также определено, что застройщикам предоставлено право осуществлять продажу и аренду, в том числе, машино-мест в многоквартирном доме с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Представляется, что указанные нововведения позволят решить ряд существовавших ранее проблем с передачей машино-мест от застройщиков иным владельцам.

Федеральным законом № 175 также уделяется внимание усилению ответственности контролирующих лиц застройщика солидарную ответственности с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам. Соответственно, теперь гражданин-дольщик сможет предъявить требование о взыскании убытков одновременно к застройщику и лицу, которое может определять его действия, или к любому из них в отдельности.

Наконец, Федеральным законом № 175 также предусмотрено:

  • требование о соблюдении застройщиками нормативов финансовой устойчивости (положение вступило в силу с 30.09.2018);
  • расширение перечня информации, которую застройщик, привлекающий средства дольщиков, обязан раскрывать в единой информационной системе жилищного строительства (к такой информации отнесены в т.ч. градостроительный план земельного участка, документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика, и др.);
  • установление полномочий Фонда по осуществлению на постоянной основе мониторинга за соответствием застройщиков установленным требованиям, в т.ч. требованиям к размеру собственных средств, и направление в орган регистрации прав и уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов, уведомления о несоответствии требованиям.

Установление вышеназванных требований определяет общую тенденцию законодателя усилить контроль за деятельностью застройщиков по договорам долевого участия граждан, а также установить принцип прозрачности деятельности указанных лиц. В свою очередь, эффективность избранных методов будет определена лишь по результатам становления правоприменительной практики.


Еще по теме

Готовое решение

Как осуществляется процедура банкротства застройщика

Мне полезно 0

Подпишитесь на рассылку

Мы ежедневно анализируем законодательство и отбираем документы, необходимые в работе бухгалтеров, юристов, кадровиков и руководителей. Выберете те рассылки, которые будут полезны вам.
Подписаться
Обратная связь