24 апреля 2017

Подводные камни при уплате налога на имущество строительной компанией

Вопрос

Компания, зарегистрированная в Петербурге, строит коммерческий центр в Ленобласти.

22 декабря 2016 года от Муниципалитета было получено разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоен адрес. 25 декабря был заключен предварительный договор аренды и получен авансовый платеж.

Кадастровый номер не получен, и собственность не оформлена до сих пор, документы сданы и находятся в работе. Договор аренды заключен 17 января 2017. По условиям договора у арендатора арендные каникулы 3 месяца. Открытие магазина состоялось 30 марта 2017.

Должна ли была компания ввести здание в эксплуатацию в декабре 2016 года и заплатить налог на имущество за 2016 год? Аналогичный вопрос и по 1 кварталу 2017 года, если компания имела право не вводить здание в эксплуатацию в декабре 2016 года.

Ответ

По моему мнению, в рассматриваемой ситуации, налог на имущество за 2016 год платить не нужно. Разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию само по себе может подтвердить лишь соответствие объекта проектной документации, но не свидетельствует о том, что объект действительно готов к эксплуатации для заявленных целей. Предварительный договор тоже об этом не свидетельствует.

Что касается заключенных договоров аренды и факта открытия магазина, то это уже свидетельствует о готовности объекта к экcплуатации. Следовательно, налог на имущество за 1 квартал 2017 года исчислять нужно.

Обоснование

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ организации-застройщику после окончания строительства и приемки объекта следует получить разрешение на его ввод в эксплуатацию. На основании этого документа оформляется право собственности. 

Минфин считает, что налог с этого момента можно взимать

Минфин РФ в письмах от 22.06.2010 № 03-03-06/1/425, от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01 настаивает на том, что упомянутое выше разрешение означает, что объект готов к использованию. А значит, его следует учесть в составе основных средств и начать уплату налога на имущество.

Однако суды против такого подхода

Арбитражные суды в подавляющем большинстве имеют противоположную позицию. Показательно Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № ВАС-4451/10, в котором указано, что объект пригоден к эксплуатации только после окончания отделочных работ. Даже в том случае, если до их завершения на него получено разрешение на ввод в эксплуатацию или оформлено право собственности.

Аргументируя свое решение, судьи отмечают, что строительство и отделка здания не могут рассматриваться в отрыве друг от друга. Это единый процесс. Только после его окончания объект можно рассматривать как основное средство. Тогда можно начать начислять налог (п. 1 ст. 374 НК РФ, п. п. 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утв. Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н). А разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию само по себе может подтвердить лишь соответствие объекта проектной документации, но не свидетельствует о том, что объект действительно готов к эксплуатации для заявленных целей. 

К аналогичным выводам приходили и суды федеральных округов (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.08.2012 № А81-888/2011, ФАС Московского округа от 31.01.2012 № А40-27092/11-90-114 и ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2011 № А56-60831/2010).

Платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания, строения, сооружения или помещений в них (далее – объект)) должны все организации независимо от применяемого режима налогообложения (ст. 378.2 НК РФ).

Объект облагается налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, если одновременно выполняются четыре условия (п. п. 1, 2, 7, 10, пп. 2, 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):

1) объект принадлежит организации на праве собственности или хозяйственного ведения (Письмо Минфина от 04.06.2015 N 03-05-05-01/32447, Информация ФНС от 08.12.2015);

2) объект по правилам бухгалтерского учета учтен на балансе в составе основных средств (на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») (Письмо ФНС от 06.06.2014 N БС-4-11/10837@);

3) объект включен в перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень должен быть определен субъектом РФ (его уполномоченным органом), в котором находится объект недвижимости, и опубликован на официальном сайте субъекта РФ (его уполномоченного органа) не позднее 1 января текущего года (Письма Минфина от 06.05.2016 N 03-05-05-01/26422, от 25.12.2015 N 03-05-05-01/76359, ФНС от 12.12.2016 N БС-4-11/23727@);

4) кадастровая стоимость самого объекта или здания, в котором находится объект (помещение), определена по состоянию на 1 января текущего года. Кадастровую стоимость объекта по состоянию на 1 января можно узнать, например, получив выписку в Росреестре (ч. 4 ст. 63 Закона 218-ФЗ).

Если по состоянию на 1 января текущего года в перечне субъекта РФ объекта нет или не определена его кадастровая стоимость, налог за этот год надо рассчитывать и платить исходя из балансовой стоимости объекта (Письмо Минфина от 17.06.2015 N 03-05-05-01/35000).

Кроме того, по закону субъекта РФ, в котором находится недвижимость, «кадастровым» налогом могут облагаться принадлежащие организациям жилые дома и помещения, которые не учтены у них на балансе в составе основных средств (пп. 4 п. 1, п. 2 ст. 378.2 НК РФ, Письма Минфина от 26.01.2016 N 03-05-05-01/2969, от 16.09.2015 N 03-05-05-01/53061, от 30.07.2015 N 03-05-05-01/44047, ФНС от 21.01.2016 N БС-4-11/697, от 03.11.2015 N БС-4-11/19182).

На вопрос отвечал:
Роман Георгиевич Бережнов, 
консультант ИПЦ «Консультант+Аскон»

Бухгалтеру
Заказать консультацию

Посетите образовательное мероприятие по этой теме:

Мне полезно 28

Офис

+7(812) 703-3834

Горячая линия

(812) 644-5535

Давайте дружить!