Возникает ли преимущественное право у арендатора, если помещение было продано и передано по договору лизинга?

ВОПРОС

Лизинговая компания/лизингодатель намерена приобрести объект недвижимости - здание, для последующей передачи его в лизинг (финансовую аренду) лизингополучателю.

В настоящее время здание занимает арендатор, срок действия договора аренды истекает в октябре. В договоре аренды не прописано условие о том, что арендатор не имеет права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. В договоре аренды предусмотрено, что заключение договора аренды на новый срок производится по письменному соглашению сторон.

Возникает ли у арендатора право на преимущественное заключение договора аренды в случае передачи его по договору лизинга лизингополучателю?

ОТВЕТ

При переходе права собственности на арендуемое имущество договор аренды не подлежит прекращению или изменению. Ограничений для применения указанной нормы при приобретении имущества лизинговой компанией для последующей передачи в лизинг (финансовую аренду) законом не установлено. И поскольку таковой договор не содержит условия об исключении преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, то у арендатора преимущественное право в случае передачи арендуемого имущества по договору лизинга лизингополучателю сохраняется в соответствии с общими нормами ГК РФ.

При этом вопрос о наступлении установленных ГК РФ последствий, связанных с заключением договора лизинга с нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, законодательством однозначно не урегулирован. Представляется, что при этом арендатор вправе претендовать на заключение нового договора аренды, но не договора лизинга (финансовой аренды). Соответственно, по общему правилу, права требовать перевода на себя прав лизингополучателя у такого арендатора не возникает.

ОБОСНОВАНИЕ

Как установлено пунктом 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно статье 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Автор ответа:

Е.М. Тараненко,

консультант Аскон по юридическим вопросам

Возможно, вам будут интересны эти темы:

Как предъявить иск к должнику по новым правилам, если нет идентифицирующих сведений о нем?

16
14.10.2019

В настоящее время законодательство пока не предусматривает, каким образом компаниям получать указанную информацию о гражданах-должниках.

Как представить документы по требованию налоговой

13118.09.2019

Возникли вопросы по налоговой проверке? Используйте Путеводитель. Налоговые проверки, чтобы получить ответы на все вопросы.

- 68702
Постановление Правительства РФ от 30.09.2019 N 1276 "О внесении изменений в Правила проведения технического осмотра транспортных средств"

С 1 ноября 2019 года в технический осмотр транспортных средств для перевозки пассажиров и грузовых автомобилей будет включаться проверка наличия тахографа и его состояние
Российское законодательство
- 68702
<Письмо> Ростехнадзора от 13.08.2019 N 11-00-15/7862 "О лицензировании"

Разъяснен вопрос об определении адреса места осуществления лицензируемого вида деятельности при эксплуатации опасного производственного объекта
Российское законодательство
наверх
Обратная связь.