ВОПРОС
ООО имеет в собственности земельный участок (земли сельскохозназначения). На территории земельного участка есть дорога, по которой проходят транспортные средства третьих лиц.
- Вправе ли собственник земельного участка поставить шлагбаум на дороге, где проезжают третьи лица и собирать плату за проезд по данному участку дороги?
- Если на дороге будет установлен сервитут в силу ст. 56 ЗК РФ, вправе ли собирать за проезд плату?
ОТВЕТ
Собственник земельного участка вправе поставить шлагбаум на дороге, где проезжают третьи лица и собирать плату за проезд по данному участку дороги, на основании установленного частного сервитута.
Если на дороге будет установлен шлагбаум в силу ст. 56 ЗК РФ, собственник вправе собирать плату за проезд на основании установления частного сервитута с соблюдением требований особого режима использования, установленным административным актом.
ОБОСНОВАНИЕ
В подобной ситуации - при взимании платы за проход и проезд через земельный участок - суды исходят из того, что речь должна идти о частных сервитутах (см., в частности, Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2010 по делу N А56-52296/2008, от 26.09.2011 по делу N А56-52296/2008, от 17.05.2012 по делу N А44-73/2011, от 08.10.2012 по делу N А56-52296/2008; Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2011 N ВАС-14818/11 по делу N А56-52296/2008, от 21.12.2011 N ВАС-14818/11 по делу N А56-52296/2008, от 14.01.2013 N ВАС-14818/11 по делу N А56-52296/2008).
Порядок установления частного сервитут регламентирован статьями 274 - 277 ГК РФ и статьей 23, пунктом 2 статьи 41, пунктом 1 статьи 48 ЗК РФ.
По общему правилу, правообладатель земельного участка, обремененного частным сервитутом, может требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых данный сервитут установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 12 ст. 23 ЗК РФ).
Плата за него может быть единовременной или периодической (п. 12 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Впоследствии стороны могут изменить ее по соглашению или через суд (см. Позицию Верховного Суда РФ).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 9 ЗК РФ, установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков относится к полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений.
В соответствии со статьей 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами. Ограничения прав на землю вводятся актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда и подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
Так, если право прохода и проезда установлено административным актом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (далее - КЗРиЗ), принятым в соответствии со статьей 56 ЗК РФ, оно является именно ограничением права собственности, то есть с практической точки зрения само по себе не устанавливает специальных обязанностей титульного владельца земельного участка. "Ограничение" позволяет только уменьшить объем прав, например, через установление особого режима использования соответствующей части земельного участка наряду с иными ограничениями (охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений, объединенная охранная зона центральных районов Санкт-Петербурга и т.д.).
Иначе говоря, указанное ограничение распространяется исключительно на правомочия собственника соответствующего земельного участка и выражается в ограниченном использовании соответствующей части земельного участка (например, собственник не вправе располагать на данной части земельного участка объекты капитального строительства и т.д.). Соответственно, он не предоставляет какие-либо права третьим лицам.
Следовательно, для того чтобы третьему лицу приобрести, например, право прохода и проезда через земельный участок, в отношении которого установлено соответствующее ограничение административным актом КЗРиЗ в виде особых условий использования, заинтересованное в этом лицо должно в установленном законом порядке и на определенных им условиях урегулировать свои взаимоотношения с соответствующим собственником земельного участка.
Вероятно, в подобных ситуациях наиболее приемлемой формой урегулирования отношений является заключение договора об установлении частного сервитута.
Действующее законодательство допускает следующие основания возникновения частных сервитутов:
- Договор. Договорную форму регулирования взаимоотношений между лицом, имущество которого обременяется сервитутом, и лицом, в пользу которого устанавливается сервитут (сервитуарием), следует признать преимущественным и наиболее распространенным основанием установления сервитута.
- Судебное решение. Существование подобного основания вполне объяснимо, поскольку нередки ситуации, когда собственник "служащей" вещи отказывается заключить соглашение об установлении сервитута либо стороны соответствующего отношения не могут достигнуть соглашения относительно его условий.
- В отдельных случаях допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона (например, в силу статьи 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр...").
Размер платы за частный сервитут определяют:
- по соглашению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ);
- решением суда, если стороны не смогли договориться сами (п. п. 3, 5 ст. 274 ГК РФ, п. 10 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017);
- нормативными правовыми актами для некоторых случаев (например, п. 11 ст. 39.20, п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ).