Может ли новый собственник земельного участка говорить о правопреемстве по соглашению о сервитуте, который не зарегистрирован?

ВОПРОС

При разделе земельного участка было заключено соглашение о сервитуте для доступа к вновь образованному земельному участку через смежный земельный участок. Заключается в простой письменной форме в трех экземплярах, передается кадастровому инженеру для межевания. В дальнейшем стороны не выполняют обязательство по регистрации сервитута, но оно остается в межевом деле.

Соглашение о сервитуте не зарегистрировано сторонами.

  • Является при отсутствии регистрации соглашение о сервитуте законным или он является оспоримым?
  • Может ли новый собственник земельного участка (не лицо по соглашению о сервитуте) говорить о правопреемстве на тех же условиях, что и при прежнем соглашении?
  • Может ли новый собственник требовать подписать с ним доп. соглашение о замене стороны или требовать по суду изменить стороны в соглашении, которое не зарегистрировано?

ОТВЕТ

В связи с отсутствием регистрации соглашения о сервитуте и при отсутствии уклонения собственником служащего земельного участка от регистрации сервитута данное соглашение является незаключенным.

Поскольку оно является не заключенным, то в данном случае нельзя говорить о правопреемстве.

Новый собственник вправе требовать установления сервитута от собственника соседнего участка. Однако требование о замене стороны по соглашению не может быть осуществлено в связи с незаключенностью договора. Но стороны могут заключить новое соглашение на условиях старого договора и зарегистрировать его.

ОБОСНОВАНИЕ

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат сервитуты.

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, государственной   регистрации   подлежит   только   сервитут   как   право.   Договор   об   установлении   сервитута   не   регистрируется.  

Однозначно ответить на вопрос, является ли сервитут установленным или нет при отсутствии государственной регистрации, в настоящее время не представляется возможным. Так, в определении Челябинского областного суда от 14 февраля 2011 г. N 33-1748/2010 по делу N ГК-001027-04/2011, суд указал, что доводы о ничтожности заключенного договора сервитута ввиду отсутствия его надлежащей регистрации отклоняются, так как из материалов дела следует, что участники спора в уполномоченный орган за регистрацией установленного сервитута не обращались, при этом заинтересованное лицо продолжало пользоваться сервитутом и вносило плату за это, поэтому по данному основанию договор не может быть признан недействительным.

Однако в Определении ВАС РФ от 21 июня 2010 г. N ВАС-8153/10, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 13 июня 2006 г. N Ф04-3493/2006(23453-А46-10) по делу N 7-164/05, в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019 N 19АП-246/2019 по делу N А48-7910/2017  судами было указано, что отсутствие государственной регистрации права сервитута, возникающего на основании соглашения, свидетельствует о незаключенности последнего, так как оно не порождает взаимных прав и обязанностей сторон.

Согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Таким образом, в связи с отсутствием регистрации соглашения о сервитуте и при отсутствии уклонения собственником служащего земельного участка от регистрации сервитута данное соглашение является незаключенным.

Поскольку оно является не заключенным, то в данном случае нельзя говорить о правопреемстве.

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Таким образом, новый собственник вправе требовать установление сервитута от собственника соседнего участка. Однако требование о замене стороны по соглашению не может быть осуществлено в связи с незаключенностью договора. Но стороны могут заключить новое соглашение на условиях старого договора и зарегистрировать его.

Автор ответа:

С.С. Малаховец,

консультант Аскон по юридическим вопросам

Возможно, вам будут интересны эти темы:

Нужен ли приказ на удержание алиментов?

37
15.10.2019

Алименты удерживаются работодателем на основании исполнительного документа...

Как представить документы по требованию налоговой

13718.09.2019

Возникли вопросы по налоговой проверке? Используйте Путеводитель. Налоговые проверки, чтобы получить ответы на все вопросы.

- 68702
Постановление Правительства РФ от 30.09.2019 N 1279 "Об установлении порядка формирования, утверждения планов-графиков закупок, внесения изменений в т...

Установлены новые требования к порядку формирования и утверждения планов-графиков закупок для госнужд
Российское законодательство
- 68702
Приказ ФСС РФ от 25.04.2019 N 231 "Об утверждении Административного регламента предоставления Фондом социального страхования Российской Федерации госу...

Регламентирован порядок установления ФСС РФ скидки к страховому тарифу на ОСС от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний
Российское законодательство
наверх
Обратная связь.