Кому принадлежит неоплаченный пай в ГСК?

ВОПРОС

В гаражно-строительном кооперативе есть 210 паев, количество которых соответствует количеству машиномест. 30 паев никем не оплачены и не переданы владельцам. Кто является владельцем таких паев (ГСК или инвесторы)? И могут ли они принимать участие в общем собрании членов ГСК?

ОТВЕТ

Нормативными актами не урегулирован вопрос о том, кто является владельцем паев, которые никому не переданы (ГСК или инвесторы) и могут ли они принимать участие в общем собрании членов ГСК.

Для определения дальнейших действий необходимо понять, кто согласно ЕГРП собственник объекта недвижимости.

ОБОСНОВАНИЕ

Прежде всего необходимо отметить, что отдельного специального нормативного правового акта, которым регламентируется деятельность гаражно-строительного кооператива (ГСК), нет. Поэтому на ГСК распространяются общие положения ГК РФ о юридических лицах, особенно некоммерческих корпоративных организациях, в частности положения § 1, 6 (ст. ст. 123.1 - 123.3) гл. 4 ГК РФ. В ряде случаев могут применяться по аналогии нормы иных законов об отдельных видах кооперативов, например, нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и др. в части, не противоречащей целям создания и особенностям ГСК (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 21.04.2016 по делу N 33-3910/2016, Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 19.03.2012 по делу N 33-671). Однако существует и противоположная позиция, согласно которой нормы названного Закона неприменимы к ГСК (Апелляционное определение Омского областного суда от 14.06.2017 по делу N 33-4074/2017, Апелляционное определение Самарского областного суда от 29.08.2016 по делу N 33-10929/2016).

В судебной практике встречались случаи распространения на правоотношения с участием ГСК норм и других НПА, например, Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", Федерального закона от 18.07.2009 N 190-ФЗ "О кредитной кооперации", а также положений ЖК РФ (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 N 10АП-16892/2014 по делу N А41-55922/14 - оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31.07.2015 N Ф05-9429/2015). Но такие случаи единичны.

Формально не утратил силу и Закон СССР от 26.05.1988 N 8998-XI "О кооперации в СССР" (далее - Закон СССР о кооперации), который может применяться ограниченно лишь в части, не противоречащей нормам ГК РФ и другим федеральным законам о кооперативах. Суды продолжают ссылаться на названный Закон при разрешении споров, в т.ч. связанных с ГСК (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2018 по делу N 33-561/2018).

Не распространяются на ГСК нормы:

Также учитываются в правоприменении и положения устава ГСК, которые применяются в части, не противоречащей закону (Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 5-КГ15-157, Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 19.07.2017 по делу N 33-2730/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.2017 по делу N 33-21236/2017).

ГСК создается по решению учредителей, которое принимается на общем собрании, конференции или съезде (п. 3 ст. 123.1 ГК РФ).

Основные положения об управлении в кооперативе установлены ст. 65.3 ГК РФ, согласно п. 1 которой высшим органом управления ГСК является общее собрание его членов.

Требования к членам ГСК, а также порядок приема и выхода из состава ГСК должны быть определены в уставе кооператива. Как правило, членами кооператива могут стать граждане, достигшие возраста 16 лет. Такие требования к возрасту граждан - членов кооператива, в частности, содержатся в ст. 12 Закона СССР о кооперации. Членами ГСК могут быть как граждане, так и юридические лица.

Права и обязанности членов ГСК определяются уставом кооператива, поскольку отдельных требований в законе не установлено, за исключением ст. 123.3 ГК РФ, определяющей обязанности членов потребительских кооперативов.

Согласно п. 1 названной статьи, в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

В отношении лиц, которые не являются членами ГСК (например, инвесторы) законом не установлено право на участие в общем собрании (которое является высшим органом управления ГСК). Полагаем, что принятие участия в общем собрании членов ГСК иными лицами (в том числе инвесторами) не противоречит закону и может быть предусмотрено уставом ГСК. Однако такие лица не должны принимать участие в голосовании по вопросам повестки дня и иметь право голоса, т.к. такое право основано исключительно на членстве в ГСК (ст. 13 Закона СССР о кооперации).

Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ машино-места относятся к недвижимому имуществу при условии, если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом. В частности, если член кооператива полностью внес свой паевый взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом, право на имущество переходит к нему вне зависимости от осуществления государственной регистрации (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

Пункт 6.2 ст. 24 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) указывает, что границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части)), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ), объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу указанного Федерального закона, признается машино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи ЕГРН в отношении объекта недвижимости, указанного в данной части. Полученные до дня вступления в силу Федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции указанного Федерального закона).

По смыслу ст. 209 и 244 ГК РФ право собственности может быть признано только на существующую вещь.

Исключение составляет случай, когда машино-место или иное помещение было фактически передано инвестору по акту, имеет индивидуально-определенные характеристики, учтено в качество самостоятельного объекта незавершенного строительства и расположено в здании, которое хотя и не сдано в эксплуатацию, но находится в высокой степени завершения строительства (например, 80%).

При этом в отношении незавершенного строительством здания не должно быть принято решения о его сносе в связи с допущенными при строительстве существенными нарушениями градостроительных, строительных и технических правил и норм. Такой подход соответствует разъяснениям, приведенным в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Таким образом, с целью определения владельца (собственника) 30 машино-мест, которые никем не оплачены и не переданы членам ГСК, рекомендуем исследовать вопрос о том, кто согласно данным ЕГРП является собственником данных объектов недвижимости.

Возможно, вам будут интересны эти темы:

Как рассчитать стоимость доли участника ООО?

15
25.06.2019

Порядок определения действительной стоимости доли, подлежащей выплате участнику общества...

Изменения по онлайн-кассам: к чему готовиться?

15811.06.2019

С июля закончится отсрочка по контрольно-кассовой технике для ряда операций.

- 68702
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2019 N 15 "О внесении изменений в постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 м...

Верховный Суд РФ дополнил разъяснения по вопросам применения законодательства о незаконном обороте оружия и боеприпасов
Российское законодательство
- 68702
Постановление Конституционного Суда РФ от 18.06.2019 N 24-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 5 части 4 статьи 5 и пункта 6 части...

Конституционный Суд РФ запретил органам власти возвращать без рассмотрения уведомления о проведении публичного мероприятия, ссылаясь на недостаточность форм и методов обеспечения б...
Российское законодательство
наверх
Обратная связь