Как расторгается договор с арендатором-неплательщиком?

ВОПРОС

Наш арендатор систематически нарушает сроки внесения арендной платы. Условиями договора предусмотрено досрочное расторжение по данной причине. Арендатор не согласен на досрочное расторжение договора. Мы вынуждены передать дело в суд. Судебное заседание назначено на конец апреля.

Следует ли начислять арендные платежи до даты принятия решения судом о расторжении договора? С даты подачи заявления в суд арендатор лишен возможности пользоваться арендованным помещением, но его оборудование находится в нем.

Есть ли у нас возможность до даты принятия решения судом считать договор расторгнутым, например, изданием Приказа?

ОТВЕТ

Недопущение арендатора в арендуемое помещение является основанием для освобождения последнего от выплаты арендной платы. В таком случае арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом.

По общему правилу, односторонний отказ от договора допустим только в случаях, предусмотренных в законе или договоре. В иных случаях договор может быть расторгнут в судебном порядке. Договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в силу.

Правила Гражданского кодекса РФ об аренде не предусматривают право арендодателя на односторонний отказ. Такое право может быть предусмотрено в договоре аренды. В этом случае договор расторгается с момента отказа от него арендатором.

Поэтому считать договор расторгнутым до принятия решения судом нет возможности.

ОБОСНОВАНИЕ

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ), сторона договора в случае существенного нарушения договора другой стороной вправе потребовать расторжения его в судебном порядке. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Извлечение из Статьи: Взыскание платы по договору аренды (Белов В.А.) ("Вестник арбитражной практики", 2016, N 6):

2. Недопущение арендатора в арендуемое помещение является основанием для освобождения последнего от выплаты арендной платы

В некотором роде предпосылкой для формирования указанной позиции является позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, размещенная в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66, согласно которой был сделан вывод, что арендодатель, не совершивший первоначального предоставления (исполнения обязательства по передаче объекта аренды), лишался права на взыскания арендных платежей со стороны арендатора <5>.

--------------------------------

<5> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Приведенная позиция суда также получила широкое распространение на ситуации, когда в случае возникновения задолженности со стороны арендатора арендодатель, в том числе посредством привлечения охранных компаний на объекте, блокировал доступ сотрудников арендатора в помещение в целях стимулирования выплаты задолженности. Между тем такого рода действия возможно и оказывают парализующий эффект на предпринимательскую деятельность арендатора, однако также являются основанием для приостановления увеличения задолженности (долга) по арендной плате. Схожая позиция усматривается в судебной практике: "...судами первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела, а также Арбитражным судом Томской области в решении от 14.07.2011 по делу N А67-2858/2011 установлен факт передачи арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 01.01.2011 имущества по спорным договорам субаренды и аренды оборудования. Суды также установили, что 05.03.2011 арендодатель прекратил доступ работников арендатора к арендуемому нежилому помещению и оборудованию; с этого времени общество "Синтез М" не имело возможности использовать арендуемое имущество. <...> Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров..." <6>. Аналогичный подход усматривается из следующего дела: "...договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы..." <7>.

--------------------------------

<6> Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

Также см.: Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А40/5653-10 по делу N А40-107579/09-64-699, Определение ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

<7> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 10 (извлечение).

Автор ответа:

Е.М. Тараненко,

консультант Аскон по юридическим вопросам

Возможно, вам будут интересны эти темы:

Необходимо ли ждать разрешения директора для перевода беременной сотрудницы на легкий труд?

27
27.03.2020

Ели сотрудница предоставила в отдел кадров только справку из женской консультации, то у работодателя нет обязанности переводить ее на легкий труд. Права сотрудницы...

Коронавирус: рекомендации для работодателей

69616.03.2020

Ситуация с распространением коронавирусной инфекции требует от работодателей определенных шагов. Что делать, чтобы оградить коллектив от опасности? Каковы официальные рекомендации или требования? Что ...

- 68702
<Информация> ФНС России "Компании туристической и авиационной отраслей смогут уплатить налоги до 1 мая"

Налогоплательщики пострадавших отраслей экономики смогут заключить мировые соглашения в делах о банкротстве, либо получить отсрочку по уплате налогов по ст. 64 НК РФ
Российское законодательство
- 68702
"Разъяснения по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 4 июня 2018 г. N 123-ФЗ "Об уполномоченном по правам потребителей финансовых ...

Верховным Судом РФ даны разъяснения о применении обязательного досудебного порядка урегулирования споров между потребителями финансовых услуг и финансовыми организациями
Российское законодательство
наверх
Обратная связь.