ВОПРОС
Вопрос по 214-ФЗ: если земельный участок, на котором осуществлялось строительство дома, был размежеван, образовав несколько новых, уже после ввода дома эксплуатацию, но до оформления права собственности на объекты долевого строительства, нужно ли данную информацию размещать в ЕИСЖС?
ОТВЕТ
Если земельный участок, на котором осуществлялось строительство дома, был размежеван, образовав несколько новых, уже после ввода дома эксплуатацию, но до оформления права собственности на объекты долевого строительства, застройщику нужно размещать данную информацию в ЕИСЖС.
ОБОСНОВАНИЕ
Единая информационная система жилищного строительства - система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, связанной с жилищным строительством (далее - ЕИСЖС) (ч. 1 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 214-ФЗ).
Застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС информацию, предусмотренную Законом N 214-ФЗ, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с Законом N 214-ФЗ осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 23.3 Закона N 214-ФЗ).
Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства", вступившим в силу с 28.05.2019, утверждены Правила размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства (далее - Правила).
В силу пункта 9 Правил застройщик размещает в ЕИСЖС в том числе:
м) градостроительные планы земельных участков и схемы планировочной организации всех земельных участков, на которых осуществляется строительство каждого объекта недвижимости, информация о проекте строительства которого раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации.
В случаях если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности в указанные документы вносятся изменения, в системе жилищного строительства подлежат размещению решения уполномоченных органов власти, содержащие информацию о таких изменениях;
с) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (участки), на котором осуществляется строительство каждого объекта (объектов) недвижимости, указанного в размещенных в системе жилищного строительства проектных декларациях (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости договор аренды (субаренды) земельного участка).
Право собственности на земельный участок возникнет при образовании нового земельного участка или изменении имеющегося (п. 1 ст. 11.8 ЗК РФ). Это происходит при разделе, выделе, объединении или перераспределении земельных участков. Для индивидуализации объектов недвижимости (в частности, земельного участка) необходим проект межевания территории, который разрабатывается в целях определения местоположения границ, образуемых и изменяемых земельных участков.
При этом исходные земельные участки прекращают свое существование с даты госрегистрации права собственности на новый (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ).
Таким образом, с момента образования новых земельных участков, земельный участок, на котором осуществлялось строительство дома, являвшегося предметом договора аренды земельного участка, прекратил свое существование для целей гражданского оборота.
Частью 6 статьи 23.3 Закон N 214-ФЗ установлена обязанность Органа регистрации прав размещать в ЕИСЖС информацию из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Законом N 214-ФЗ, и о количестве таких договоров.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.05.2019) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Следовательно, в гражданский оборот должна будет включаться доля в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.
В связи с этим полагаем, что, если земельный участок, на котором осуществлялось строительство дома, был размежеван, образовав несколько новых, уже после ввода дома эксплуатацию, но до оформления права собственности на объекты долевого строительства, застройщику нужно размещать данную информацию в ЕИСЖС.