ВОПРОС
В 2019 году компания стала строить административное здание хоз. способом (собственными силами, без привлечения сторонних организаций). Здание стоит на фундаменте. Построили, начислили на сумму затрат НДС, заплатили НДС в бюджет. Перевели здание на счет 08.3. Возможно ли ввести здание в эксплуатацию без государственной регистрации прав на недвижимое имущество? Возможно ли здание перевести на счет 01, начислять амортизацию и платить налог на имущество?
ОТВЕТ
Вы можете перевести построенное здание в состав основных средств при наличии разрешительных документов соответствующих органов (например, пожарной инспекции). Ввод в эксплуатацию осуществляется на основании акта, утверждаемого руководителем организации. С даты ввода в эксплуатацию вы можете начислять амортизацию.
Поскольку здание подлежит государственной регистрации, в бухгалтерском учете его следует учитывать на спецсчете счета 01 как ОС, подлежащие регистрации.
По моему мнению, подать документы на регистрацию следует в максимально короткие сроки в связи с направлениями налоговой политики о расширении перечня недвижимого имущества, которое будет облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости.
ОБОСНОВАНИЕ
Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, в том числе по объектам основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.
До внесения объекта недвижимого имущества в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости, ОС облагается налогом исходя из остаточной стоимости.
В связи с принятием Федерального закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" объект налогообложения "жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств..." заменен на "иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с гл. 32 НК РФ".
В свою очередь, гл. 32 НК РФ, а именно п. 1 ст. 401, фактически содержит открытый перечень налогооблагаемых объектов, поскольку заканчивается всеобъемлющей фразой "иные здания, строения, сооружения, помещения".
Из поправок в ст. 378.2 НК РФ (изменен пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, дополнен пп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ) следует, что с 1 января 2020 г. вне зависимости от факта упоминания недвижимого имущества в соответствующем региональном перечне, если кадастровая стоимость имущества установлена, то налоговая база на такие объекты недвижимости определяется как кадастровая стоимость недвижимого имущества.
Из разъяснений Минфина России на вопрос о налогообложении налогом на имущество юридических лиц следует, что указанные изменения в основном касаются налога на имущество физических лиц (письмо Минфина России от 6 ноября 2019 г. N 03-05-05-01/85426).
Тем не менее, в связи с принятием Федерального закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ" при установлении налога на имущество организаций законами субъектов Российской Федерации могут определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 374 и пункту 1 статьи 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона N 325-ФЗ) с 1 января 2020 года расширяется перечень недвижимого имущества, признаваемого объектом обложения по налогу на имущество организаций.
По объектам недвижимого имущества, в отношении которых законом субъекта Российской Федерации не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 НК РФ исходя из среднегодовой стоимости имущества при условии, если эти объекты учтены на балансе организации в качестве основных средств.
В настоящее время в целях исключения неточностей и неясностей в интерпретации норм статьи 378.2 Налогового кодекса Минфином России совместно с Комитетом Государственной Думы по бюджету и налогам прорабатывается вопрос о подготовке поправок в указанную статью исходя из вышеизложенной позиции.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно, в том числе в связи с созданием объекта недвижимости.
За несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним в соответствии со ст. 19.21 КоАП РФ собственник может быть привлечен к административной ответственности в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.