Главная > Аскон-Навигатор > Вопрос-Ответ > Как расторгается договор с арендатором-неплательщиком?

324 Горячая тема В избранное PDF

Как расторгается договор с арендатором-неплательщиком?


автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

ВОПРОС

Наш арендатор систематически нарушает сроки внесения арендной платы. Условиями договора предусмотрено досрочное расторжение по данной причине. Арендатор не согласен на досрочное расторжение договора. Мы вынуждены передать дело в суд. Судебное заседание назначено на конец апреля.

Следует ли начислять арендные платежи до даты принятия решения судом о расторжении договора? С даты подачи заявления в суд арендатор лишен возможности пользоваться арендованным помещением, но его оборудование находится в нем.

Есть ли у нас возможность до даты принятия решения судом считать договор расторгнутым, например, изданием Приказа?

ОТВЕТ

Недопущение арендатора в арендуемое помещение является основанием для освобождения последнего от выплаты арендной платы. В таком случае арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом.

По общему правилу, односторонний отказ от договора допустим только в случаях, предусмотренных в законе или договоре. В иных случаях договор может быть расторгнут в судебном порядке. Договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в силу.

Правила Гражданского кодекса РФ об аренде не предусматривают право арендодателя на односторонний отказ. Такое право может быть предусмотрено в договоре аренды. В этом случае договор расторгается с момента отказа от него арендатором.

Поэтому считать договор расторгнутым до принятия решения судом нет возможности.

ОБОСНОВАНИЕ

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ), сторона договора в случае существенного нарушения договора другой стороной вправе потребовать расторжения его в судебном порядке. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Извлечение из Статьи: Взыскание платы по договору аренды (Белов В.А.) ("Вестник арбитражной практики", 2016, N 6):

2. Недопущение арендатора в арендуемое помещение является основанием для освобождения последнего от выплаты арендной платы

В некотором роде предпосылкой для формирования указанной позиции является позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, размещенная в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66, согласно которой был сделан вывод, что арендодатель, не совершивший первоначального предоставления (исполнения обязательства по передаче объекта аренды), лишался права на взыскания арендных платежей со стороны арендатора <5>.

--------------------------------

<5> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Приведенная позиция суда также получила широкое распространение на ситуации, когда в случае возникновения задолженности со стороны арендатора арендодатель, в том числе посредством привлечения охранных компаний на объекте, блокировал доступ сотрудников арендатора в помещение в целях стимулирования выплаты задолженности. Между тем такого рода действия возможно и оказывают парализующий эффект на предпринимательскую деятельность арендатора, однако также являются основанием для приостановления увеличения задолженности (долга) по арендной плате. Схожая позиция усматривается в судебной практике: "...судами первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела, а также Арбитражным судом Томской области в решении от 14.07.2011 по делу N А67-2858/2011 установлен факт передачи арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 01.01.2011 имущества по спорным договорам субаренды и аренды оборудования. Суды также установили, что 05.03.2011 арендодатель прекратил доступ работников арендатора к арендуемому нежилому помещению и оборудованию; с этого времени общество "Синтез М" не имело возможности использовать арендуемое имущество. <...> Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров..." <6>. Аналогичный подход усматривается из следующего дела: "...договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы..." <7>.

--------------------------------

<6> Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

Также см.: Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А40/5653-10 по делу N А40-107579/09-64-699, Определение ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

<7> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 10 (извлечение).

Возможно, вам будут интересны эти темы:

ФНС раскрыла сведения о налоговых долгах и штрафах компаний за 2020 год

2602.12.2021

Налоговики опубликовали сведения о недоимках и налоговых долгах организаций (по каждому налогу и сбору, страховому взносу) за 2020 год.

Отрицательный ПЦР-тест на COVID-19 будет действовать 48 часов

5001.12.2021

30 ноября Роспотребнадзор сообщил о решении сократить сроки действия ПЦР-теста с 72 до 48 часов включительно.

5 важных новостей для юриста: 15 - 26 ноября

9829.11.2021

ВС РФ опубликован новый обзор судебной практики. Планируют смягчить правила КоАП РФ о назначении наказаний бизнесу. Появится реестр работодателей, выплачивающих серую зарплату.

Для работодателей установили требования к правилам и инструкциям по охране труда

10729.11.2021

Минтруд утвердил основные требования к порядку разработки и содержанию правил и инструкций по охране труда, разрабатываемых работодателем.

Чек-лист для юриста: 8 изменений октября

29
05.11.2021

Интересные позиции КС РФ и ВС РФ. Новые правила блокировки мобильных телефонных номеров.

Чек-лист для юриста: 9 изменений сентября в законодательстве

195
04.10.2021

Что изменилось в вашей работе в сентябре - чек-лист поможет учесть основные изменения сентября 2021.

Клиентам бесплатно
Узнать больше
Самые эффективные инструменты К+ для анализа судебной практики

Мастер-класс по К+

Отдельные виды гражданско-правовых договоров в практике договорной работы: актуальные проблемы и судебная практика

Семинар

  • 3900

  • Лекторы:
    Бевзенко Р.С.

Приглашаем на конференцию "Территория права"

18 ноября 2021

Смотреть

Поможем не забыть сделать главное

Посмотрите актуальные чек-листы для бухгалтера, специалиста по кадрам и юриста.

Смотреть

Уведомления