Главная > Аскон-Навигатор > Вопрос-Ответ > Допустим ли отказ дольщика от прав требования по гарантии и неустойке за...

210 Горячая тема PDF

Допустим ли отказ дольщика от прав требования по гарантии и неустойке за определенную денежную сумму?


автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

ВОПРОС

Могут ли стороны: участник долевого строительства (потребитель) и застройщик - заключить соглашение с отступным, согласно которому дольщик отказывается от всех прав требования (неустойка за просрочку передачи объекта, гарантийные обязательства и т.д.) к застройщику взамен выплаты определенной суммы (по ст. 409 ГК РФ)?

ОТВЕТ

По общему правилу, порядок предоставления отступного устанавливается сторонами. Соглашение об отступном может содержать условие о прекращении в будущем всех возможных претензий сторон, вытекающих из существа обязательств.

Однако в случае совершения отступного в отношении гражданина, выступающего в качестве потребителя, полагаем, что застройщик несет в будущем риск предъявления дольщиком требований.

ОБОСНОВАНИЕ

Согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Таким образом, с момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 29 октября 2015 г. по делу N 33-9248/2015).

При неисполнении должником соглашения об отступном кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 апреля 2016 г. N Ф06-16333/2013, Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 25 февраля 2014 г. по делу N 33-613/2014).

При этом гражданское законодательство не запрещает прекращать отступным будущее обязательство до момента возникновения такого обязательства.

Поскольку законом не предусмотрено специальных условий для оформления соглашения об отступном, к таким соглашениям, как к двусторонним сделкам, применяются общие правила, установленные ч. 1 ст. 422 ГК РФ об обязательном соблюдении правил, установленных законом.

Положения части 2 статьи 400 ГК РФ предусматривают ничтожность соглашения об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, лишь в том случае, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закона N 214-ФЗ), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Вместе с тем возможность сторон договором изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А05-14520/2013).

Таким образом, заключенное с дольщиком соглашение об отступном, содержащее условия, ухудшающие положения дольщика по сравнению с установленными законом требованиями, влекут их недействительность и создает для застройщика риск предъявления в будущем дольщиком требований.

Кроме того, соглашение об отступном, заключенное с дольщиком, не освобождает застройщика от ответственности за недостатки жилого помещения (гарантийные обязательства), выявленные после заключения соглашения об отступном, в силу того, что застройщик не может заранее ограничить какие-либо права дольщика, как потребителя (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.11.2013 N 33-17736/2013).

Судебная практика по аналогичным вопросам:

Возможно, вам будут интересны эти темы:

Каким образом в соответствии с законом о персональных данных оформить уничтожение электронных копий документов?

107
29.09.2020

Уничтожение электронных копий документов оформляется аналогично...

Суперновшество для юристов - Супермассив судебной практики

1514 08.09.2020

В системе КонсультантПлюс появилось новшество Супермассив для юристов.

Постановление Правительства РФ от 18.09.2020 N 1490 "О лицензировании образовательной деятельности" (вместе с "Положением о лицензировании образовательной деятельности")

Утверждено Положение о лицензировании образовательной деятельности. Начало действия документа - 01.01.2021.
Российское законодательство
Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 N 1456-50 "Об утверждении Правил предоставления Российской Федерацией государственных кредитов иностранным государствам -...

Настоящие Правила определяют порядок предоставления Российской Федерацией иностранным государствам государственных экспортных и государственных финансовых кредитов, в том числе на цели официального содействия...
Российское законодательство

Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей

Выбрать рассылки